商铺投资回报率（商铺投资回报率多少才适合投资）

2023-01-03 法务资讯侵权

如何计算商铺的回报率？

一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价

计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉

推选样本：翠苑社区商铺

翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。

例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率＝1.4万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：7.28%。

要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率9.38%＝(175-160)/160，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：9.38%。

商铺投资回报率（商铺投资回报率多少才适合投资）

商铺出租租金回报率怎么算？商铺出租怎样征税？

商铺出租租金回报率怎么算呢，有具体的计算的方法和标准。那么商铺出租怎样征税呢，出租方式需要交纳一部分费用的，具体如何交纳如何计算，还是需要多了解的，一起来看看吧。

商铺出租的时候是需要考虑的问题，利润和成本是成正比的，所以很多商户都会考虑自己的盈利方面的问题，那么商铺出租租金怎么算呢，有具体的计算的方法和标准。那么商铺出租怎样征税呢，出租方式需要交纳一部分费用的，具体如何交纳如何计算，还是需要多了解的，一起来看看吧。

商铺出租租金怎么算？

1、租金＝每月租金×12／购房总价

分析：2013年7月底，张先生在北京通州买下了一套面积约40平方米商铺，价格大约160万元，目前周边商铺的月租金大约350元／平方米左右，现在张先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的租金是多少呢？根据来计算一下：租金＝14000＊12／1600000＝10.5％

优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。

不足：由于只考虑了租金和房价，而对于按揭贷款购房的回报情况则不能使用，此种计算方法应用范围局限较大。

2、租金分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价。

优点：分析法公司涉及到租金、房价及两种因素的相对关系，是选择＂绩优地产＂的快捷方法，这种公式比值越大，就表明越值得投资，否则不值得投资。

不足：对按揭付款不能提供具体的分析，没有考虑全部的投入与产出以及资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

3、内部率法房产投资公式：累计总／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

优点：内部率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部率则是按复利计算。内部率法考虑了投资期内的所有投入与、现金流等各方面因素。可以与租金结合使用。

不足：通过计算内部率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、租金公式＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

分析：如果王先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照商业贷款上限贷款利率。该商铺的租金＝（14000－4277）＊12／（1000000＋1026682）＝5.76％

优点：考虑到前期主要投入、价格和租金，这种可估算资金回收期长短，适用范围广。

不足：没有考虑前期的其他投入、资金的时间效应，而且不能解决多套投资的现金分析问题，这种方法一般不作为理想的投资分析工具。

商铺出租怎样征税？

1、营业税：月租金收入不足20000元的，免征营业税；月租金收入超过20000元的，按“服务业－租赁业”依5％的税率，缴纳营业税（同时缴纳城建税、费附加、防洪费和地方附加）。

2、个人所得税：按“财产租赁所得”每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％费用，其余额为应纳税所得额，依10％的税率计算缴纳个人所得税。

取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。

3、房产税：按租金收入12％征收房产税；印花税：按租赁金额千分之一缴纳印花税，税额不足一元的按一元计算。

4、城镇土地使用税：以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，地方税务部门核实计税。

上述的内容介绍了商铺出租租金怎么算这个问题，其实要看以及购房总价的比例来综合计算的，这些内容大家可以多参考一下，对于知道来说会有一定的参考。商铺出租怎样征税呢，具体的一些费用以及计算的方法给大家介绍了相关的内容，有一定的参考价值，希望能帮助到你。

商铺投资的投资回报率怎么算？

铺投资回报率公式

投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异：

现金全款：

净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：

净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）

含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。

开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。

投资商铺Tips

大开间商铺售价、租金，均高于小开间商铺；开间，指铺面的宽度；

一排商铺中，端头中间与末尾，更具投资价值；

有烟道的商铺价值更高，餐饮类刚需；

铺面靠近公共服务机构，如学校、银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选。

考虑未来5年政策变化和市场变化。如附近小区拆迁、修路，都会影响客流，甚至退租。

国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。

商铺交易税费

一手商铺

税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万；

一手商铺转让

卖方交税包括：1、转让价与购入价的差额征收增值税

增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%

2、印花税：税收核定价×0.05%

3、土地增值税：差额收取，30%-60%

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

买方交税包括：

（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出；

具体计算方式为：

（200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元

成都现在商铺和商办投资回报率分别在多少属于比较高段的？

商铺比较特殊，地段好人流大消费高的地段商铺单价比较高；并且业态比较全，看自己选择。在大经济环境下小面积商铺回报不稳定，一般在3-5%属于一个正常区段，高于4%已经是比较高的水平了。大面积商铺则看重业态形势，回报比一般在3.5-6%左右。高于4.5%属于高位。

商办回报形式则比较简单，短期租金回报，长期地段升值；现在市面上有包租和不包租情况，不包租自运营波动较大，低的能够到2%，高的能到7%左右，看地段和体量；包租的一般在4-6%左右，5%就已经是高位水准了。

现在在成都不建议写字楼投资，成都现在是写字楼全球第三大存量城市，且地段特别好的写字楼大部分都是开发商自持，拿出来卖的都不是市面上特别好的，现在很可能空置。

商铺投资回报率是馅饼还是陷阱

很多投资者认为，买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡，风险不大，可以高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。记者在采访中，结合商情的调查，以及多位商业地产营销的专家的意见，归纳如下几大“误区”。

（1）过于相信开发商的实力。的确，在房地产投资中，开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中，紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确能获得不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。

（2）售价高的项目回报也高。在房地产市场，很多人都发现有这样的规律，就是一般来说售价高的项目潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。

（3）过于相信稳定回报承诺。投资商铺当然是为了获得回报，于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8％的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了，其实不然，因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文，这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。

（4）仅仅只要地段好就可以了。在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标，然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实无地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。