土地估价（土地估价师）

土地估价师报考条件

土地估价师报考条件：1、年满18周岁；2、取得大专学历且从事相关工作满两年；3、取得本科学历且从事相关工作满一年；4、取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生毕业。具有完全民事行为能力，遵纪守法。

土地评估师的工作职责是：1、根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；2、对估价项目进行分析，拟订估价作业方案；3、确定估价结果，撰写估价报告。

土地估价中的成本法与房产估价中的成本法区别

土地估价中的成本法与房产估价中的成本法区别如下。

1、原理：房地产估价的成本法是先分别求取估价对象在价值点时的重置成本或重建成本和折旧，将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。

2、土地估价的成本法是以开发土地所消耗的各费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

土地估价机构管理暂行规定

第一条　为加强土地估价机构的管理，保证土地估价成果的科学性、公正性、权威性，促进土地市场的健康发展，根据当前土地估价工作的需要及国家有关政策的规定，特制定本规定。第二条　土地估价机构资格实行分级制。

A级土地估价机构，可在全国范围内从事土地估价工作。B级土地估价机构，只能在估价机构所在地的县级行政区域内从事土地估价工作。第三条　国家对土地估价机构实行资格认证制度。

土地估价机构资格认证分别由国家土地管理局和省、自治区、直辖市土地（国土）管理部门批准。

A级土地估价机构的资格由国家土地管理局批准。

B级土地估价机构的资格由省、自治区、直辖市土地（国土）管理部门批准。第四条　土地估价机构申请土地估价资格证书必须具备下列条件：

1．具有独立法人资格的企事业单位；

2．具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人、并且不少于总人数的25％。有土地估价师资格和具有自己主持的土地估价实例的高、中级专业技术职称的人员不少于50％。

3．具有一定比例的建筑、经济、会计及管理等专业的技术人员；

4．具有一定的土地估价工作经验。

除土地估价专业人员外，土地估价机构可以聘请兼职人员。第五条　申请A级土地估价资格的机构，应具备第四条规定的条件和下列补充条件：

1．有五人以上获得土地估价师资格；

2．从事土地估价工作三年以上。第六条　申请B级土地估价资格证书的机构，应具备第四条的规定并从事土地估价工作两年以上。第七条　具备第四条规定，但不完全具备第五条或第六条规定的，经省级以上土地管理部门审查后，确有土地估价工作能力的，分别由国家或省级土地管理部门发给临时估价机构资格证书。临时估价机构资格证书有效期不超过二年，在有效期内，估价机构可在相应的行政区域内从事土地估价工作。第八条　凡具备第五、第六条规定的条件，欲从事土地估价的机构，经市、县土地管理部门鉴署意见后，可向省、自治区、直辖市或国家土地管理局申请土地估价资格。申请时需提交以下材料：

1．土地估价机构资格认证申请表；

2．企事业法人证明材料；

3．土地估价机构专业技术人员职称证明材料和专职、外聘兼职人员情况；

4．土地估价机构组织章程；

5．土地估价实例；

6．申请土地估价资格的报告书。第九条　土地管理部门收到申请单位的土地估价资格申请材料后，应于三个月内作出审查结论。经审查合格的，由土地管理部门颁发土地估价机构资格证书。

土地估价机构资格证书由国家土地管理局统一印制。第十条　凡持有国家或省级土地管理部门颁发的土地估价资格证书的估价机构，可承担相应的土地估价工作，并接受土地管理部门的监督和管理。

土地估价实行有偿服务。第十一条　土地估价机构资格实行注册登记制度，有效期三年，有效期满前，土地估价机构要按规定到发证机构申请重新登记。重新登记时，土地估价机构要提供三年的工作报告、人员现状和五个典型估价实例等材料。土地管理部门要按本规定，对土地估价机构进行审查，经审查合格的，由土地管理部门办理注册登记。凡连续两年无估价实例、不按国家有关法规进行土地估价或其它条件已不具备从事土地估价工作的机构，取消其土地估价资格，收回土地估价机构资格证书。第十二条　取得土地估价资格的机构，经具有土地估价师资格的人员认可，可派专人到估价对象所在地的土地管理部门，申请查阅与估价土地有关的土地登记文件、地价信息和图件等。第十三条　土地估价机构在开展土地估价时，应遵守以下工作规则：

1．严格遵守国家有关法律、法规、条例和制度；

2．坚持公正、客观、求实的原则，对所出具的土地估价报告书有关的内容和真实性和合法性负责；

3．对委托人提供的材料，应当严格保守秘密；

4．应在委托协议书规定的期限内完成有关土地估价工作。估价结果的报送范围，应严格限制，原则上只能提供委托人和土地管理部门；

5．对土地管理部门提供的土地登记材料，应当严格保密秘密，不得转让和公开引用；

对违反以上规定的，土地管理部门有权取消其土地估价资格。

土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系

1、基本估价法

由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法

2、应用估价法

又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

土地的评估价格是可以低于基准地价的

1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。

2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。

扩展资料：

一、基础地价的主要作用

1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

二、影响土地价格的因素

1、一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

2、区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

3、个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

参考资料来源：百度百科－基准地价

参考资料来源：百度百科－地价评估

昆明市土地估价管理规定

第一条　为适应社会主义市场经济的需要，培育和规范地产市场，维护土地所有者和使用者的合法权益，控制土地资产流失，根据国发〔1992〕61号文件《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》、国家土地管理局〔1993〕国土（籍）字第29号文件《土地估价机构管理暂行规定》、云南省人民政府《云南省国有土地使用权出让和转让实施办法》、昆政发〔1993〕130号文件《昆明市人民政府关于加强土地管理若干问题的通知》等有关规定，结合本市实际，特制订本规定。第二条　本规定适用于在昆明市行政辖区内进行土地估价和需要进行地产评估的单位和个人。第三条　本规定所称的土地估价，是指土地资产评估机构依据国家规定的地价评估程序、标准和方法对成片或宗地使用权价格进行土地资产评价和估算，以统一的货币单位确定评估对象价格的行为。第四条　土地估价机构实行资格认证制度。凡在昆明市行政辖区内从事土地资产估价的单位，均应按照国家土地管理局《土地估价机构管理暂行办法》（〔1993〕国土〔籍〕第29号）和市政府有关规定取得土地估价资格，并到昆明市土地管理局进行注册登记。未取得土地估价资格和未进行注册登记的机构，不得从事土地资产评估业务，其所出具的土地资产评估报告书无效，并承担由此给土地使用者造成的经济损失责任。第五条　土地资产评估价格，在昆明市城市规划区范围内的，必须经昆明市土地管理局确认后方可生效；城市规划区范围外的，必须经土地所在地县（区）土地管理局确认后方可生效。经市、县（区）土地管理部门确认的土地使用权价格，是实行土地登记、国有资产登记、以及土地使用权出让、转让、出租、抵押的有效依据。第六条　土地使用权涉及下列经济行为的，必须进行地价评估：

1、国有土地使用权出让的；

2、国有土地使用权转让、出租、抵押、交换、赠与，或以国有土地使用权联营、联建、合资、合作、作价入股的；

3、企业实行股份制、清产核资、兼并、分离、破产、拍卖涉及地产的；

4、农村集体经济组织以土地使用权入股兴办、联办企业的；

5、国家法律、法规规定需要进行评估的；

6、当事人要求进行土地评估的。第七条　国有土地使用权出让和划拨土地使用权补办出让手续时的土地资产价格，必须由市土地管理部门指定的土地资产评估机构进行评估；出让后的国有土地使用权因经济活动需要评估时，可由国有土地使用权人自行委托具备资格的评估机构评估。第八条　土地使用者应配合土地评估机构进行地价评估工作，如实反映用地情况和提交有关资料。第九条　土地资产评估工作必须执行地籍管理规定，遵循以土地定级为基础、土地级差收益为依据、市场交易为参考和客观、公正、科学的原则。第十条　土地资产评估工作按以下程序进行：

1、评估立项。需进行土地资产评估的单位或个人，应按本规定第五条向土地管理部门提交土地资产评估立项申请。土地管理部门在接到立项申请七日内应作出可否立项的决定。

2、委托评估。申请土地资产评估的单位在准予评估立项后，按本办法第七条规定办理委托评估手续。

3、宗地评估，按基准地价修正法、收益还原法、剩余法、市场比较法、成本逼近法和经市土地估价委员会认可的其它方法进行。任何一宗土地的资产评估，必须以一种方法为主，另一种方法校核，两种方法评估结果之差不得超过规定的标准幅度。所提交的评估报告必须有两名以上土地估价师签章。

4、土地资产评估结果必须报同级土地管理部门审核后生效。土地管理部门有权撤销明显失准的评估结果。第十一条　市、县土地管理部门对土地资产评估价格的确认，必须按照《土地管理法》和市政府关于土地管理的有关规定，参照土地区位、等级、用途、用地方式、使用年限、容积率等因素，结合当地的实际情况进行。第十二条　土地估价机构的资格认证、地价评估和确认实行有偿服务。地价评估收费标准按国家物价局、国家国有资产管理局（92）价费字625号文执行，其它的收费标准，由市物价局与市土地管理局制定。第十三条　本规定由昆明市土地局负责解释。第十四条　本规定自公布之日起施行。

什么是土地估价？

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。