购房指南（购房指南 买房躲坑十大秘籍）

购房指南：户型图中这四个点很关键

买房子都很关注价格，但其实户型也非常重要，户型的实用与否以及设计是否合理，都关乎着日后的居住使用，一下是小编整理的注意要点，购房过程中还需注意。

一看尺寸

户型好坏，面宽、进深非常关键。如今的户型图上，多会标注进深和面宽这两个指标，就是两根拉出的直线中间夹的数字，如4.20米就是。一般来讲，进深，即南北纵深的总数值是越小越好；而东西阔度是越大越好。

二看面积

绝大多数户型图上都会标注房间的建筑面积，要注意和辨别这个标注的建筑面积与实际面积之间相差多少，即我们所说的得房率。

三看配比

户型合理与否，在于各个部分之间的比例关系。举例而言，在总面积不大的情况下，次卧只留有8-9平方米的状况很常见，但是这样的配比在实际使用中就难免捉襟见肘。合理的配比可以为户主提供更多生活便利。

四看相邻

相邻关系也是看户型图的核心。比如，楼面一般会有电梯、楼道、强弱电、过道窗等。把户型放回楼层平面就能了解其受影响的程度。如果深入一些看，相邻户型的影响也不容忽视，是否遮挡采光、私密性是否得到保障都很关键。

购房指南：新手买房前最应该清楚的三个问题

你要买房了吗？你是第一次买房吗？你知道买房应该做些什么吗？随着这几年楼市的发展，越来越多的首次置业者加入了购房大军，作为一个菜鸟在面对买房的这件事时，应该想清楚哪些问题呢？

1、我为什么要买房？

购房者去买房的原因不可能是为了买房而买吗，买房是为了解决我们当前最需要解决的需求，比如结婚、上班方便、孩子未来上学等等。进一步思考下，就可以确定我们买房最需要抓住的因素是什么了，房价、交通、配套、学区又或是户型等等。只有把握好自身的需求，才能买到适合自己的房子。

2、买房需要花多少钱？

不同的经济条件，在买房的花费上肯定也是不同的。但这里我们需要纠正观点主要是，买房需要准备的不仅仅只是首付。准备好首付，只是买房的第一步，接下来还要准备装修、家具家电、房屋维修基金等等。所以购房者应该根据自身的经济条件，合理安排支出，切莫陷入资金短缺的窘况。

3、贷款应该怎么选择？

无论你有钱没钱，贷款买房其实都是不错的选择。对于大多数的中产阶层来说，在贷款的选择上，应该有着理性规划。贷款的年限应该根据家庭的收入状况来选择。有的人为了减少利息支出就选择较短的贷款年限，结果导致月供压力过大，严重影响到未来生活。

月供还款在家庭月收入的三分之一是一个比较合理的警戒线，超过这个标准，会让未来生活质量蒙上一层阴影。年限也选择15-20年比较合理。

对于新手来说，如果能在买房前弄清楚这三个问题，肯定能在买房的过程中，减少许多不必要的麻烦。

（以上回答发布于2016-05-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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北京小白购房指南之购房贷款篇

北京买房之住房贷款篇，带你详解商业贷款、公积金贷款及计算

二、 贷款买房 ：贷款比例、利率、上限、计算

1、贷款 购房 所需提供资料

（1）身份证原件

（2）户口本（若北京 集体户口 ，要集体户口本首页复印件盖章的；本人页复印件）

（3） 居住证 或电子居住卡

（4）购房人名下银行卡

（5） 收入证明 ，附模板

（6）银行流水

2、 贷款年限：北京最长25年。 根据 楼龄 和购房者年龄来确定。一般来讲：

（1）贷款年限＋房龄＜70周岁

（2）贷款年限＋借款人年龄＜70周岁

（3）不同银行与不同建筑结构，年限会有些差距。

若 贷款人 年岁已高，可考虑接力贷。

接力贷： 以父母为借款人，子女做担保人向银行申请贷款，考核借款人夫妻双方的贷款套数，子女不计入套数在内。反之同理。

3、 首付比例 35％－80％，二手房按银行评估价

Ps：首付的计算，是先算贷款金额，之后首付＝总价－贷款额。

比如首套资格买五环内465万的 新房 ，首付35％，贷款比例65％×465w＝302.25w，取整，可贷金额为302万。首付即465－302＝163w。

二手房的贷款计算，则以银行评估价来计算贷款额 。 一般评估价为市场价的9成，上下浮动，有些偏远 地段 及老房，就会低于9成。

例如首套资格买五环内2000年左右总价465w的二手房，银行评估价大概418w，贷款比例65％×418w＝271.1w，贷款去零取整为271w，首付：465－271＝194w，4成以上。

4、 商业贷款 和公积金贷款

4.1商业贷款

商贷利率：执行 LPR ＋基点利率。 首套加55个基点，二套105个基点。每月20号公布当月利率，9月份首套为4.65＋0.55＝5.2％，二套为4.65＋1.05＝5.7％

普通住宅 认定：须同时具备以下3个条件

（1） 建筑面积 ≤140㎡（公房例外）

（2）所在 小区 建筑容积率≥1

（3）环 房屋 单价和总价至少有一个在标准之下

贷款年限：最长25年。

① 房龄40年内银行都能做，超过40年只有个别银行能贷满，利率正常。

② 或者高货值的 学区 划片房，贷款人资质也不错的，走特批能贷25年。

4.2公积金贷款

（1） 公积金贷款利率 ： 首套利率3.25％，二套上浮10％

（2）公积金贷款年限： 以下所有限制条件同时考虑，取低值

（3） 公积金贷款额度 ：首套上限120w，二套上限60w

① 东西城 户籍 ，买城六区外的首套住房，借款额度可上浮20万元；

② 城六区户籍，买城六区外的首套住房，贷款额度可上浮10万元；

符合第 二套房贷款政策 要求的，贷款额度为60万元。

个人公积金 贷款额度：

市管公积金：每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，可贷120万。已婚的，谁缴存年限较长额度更高就算谁的。

（4） 公积金贷款额度计算公式

单身贷款额＝（个人缴存额÷缴存比例－1540）×0.6÷对应年限的月均还款额

已婚贷款额＝（个人缴存额÷缴存比例－1540×2）×0.6÷对应年限的月均还款额

（5）北京住房公积金类别： 市属公积金、国管公积金和中直公积金

① 市属 公积金缴存 地北京市（包括各区县） 住房公积金管理中心 ，单位登记号110开头

② 国管公积金缴存地为z央国家机关住房资金管理中心，单位登记号512或502开头

③ 中直公积金缴存地为中共z央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心

（6）公积金贷款申请条件

市属和国管公积金 贷款条件 ：

① 公积金账户开户6个月以上，且从申请日开始，向前推算的6个月连续足额缴存。

② 目前账户是缴存状态，未停止。（国管的话，经z央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓存、封存或者退休销户状态的缴存职工可申请贷款）

③ 申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。

中直公积金贷款条件：

从申请贷款日开始，向前推算的12个月连续足额缴存。

① 目前在缴存状态，未停止。

② 申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金 个人住房贷款 和政策性贴息贷款

（7）组合贷

市管公积金组合贷 ：利率上，各自执行。公积金部分同市管公积金，商贷部分同商贷，冲突部分按最严格的利率，各自执行。

总贷款额＝公积金贷款额＋商贷金额

夫妻两人，一方市管，一方国管，市管不够贷的话，可用过关公积金辅助合并计算。

国管公积金组合贷： 原则上，公积金部分同过关公积金，商贷部分同商贷，冲突部分取最严格。

Ps：国管公积金组合贷要求实际贷款金额必须与 网签 的贷款金额一致。

购房指南：买房时如何才能选到好房子？

毕竟买房子是人生的头等大事，可不是去便利店买面包那么简单，如果真的决定了要买房，你知道如何选择一个好房子吗？当你去看房子的时候，你知道你应该看哪些地方吗？选房时按我介绍的这样做，一定能选到好房子。

毕竟买房子是人生的头等大事，可不是去便利店买面包那么简单，如果真的决定了要买房，你知道如何选择一个好房子吗？当你去看房子的时候，你知道你应该看哪些地方吗？ 选房 时按我介绍的这样做，一定能选到好房子。

一、学会看懂户型图

1、看朝向

每 个人买房 时都有一个心理预期，如买多大面积的房子？一房、两房还是三房？这些都要做到心中有数。所以，拿到户型图时，要先看户型的面积，是几室几厅的，看看是否满足自己的首要条件。

2、看承重墙

通常户型图中黑色实体部分为承重墙，灰色部分为非承重墙。这里要注意非承重墙是可以拆的，但承重墙是不可以拆的。拆掉承重墙，会破坏建筑的抗震性， 房屋 的结构也会产生安全隐患，是很危险的。

3、看标尺

购房 者拿到户型图时，千万别忽略了手中户型图的数字标尺，它有助于购房者了解各个功能分区的大小，这一点购房者一定要特别重视才是。

4、看符号

户型图上的小符号也要留心，这关系到 装修 成本和入住的舒适度。举个例子：如果 卧室 的内开门挨着柜子，那柜子的尺寸需要特别注意，否则可能导致门不能完全打开的情况。

另外， 空调外机 的安放位置也需要注意，如果空调位设置在 飘窗 的下方，安装和维修的难度就会加大，工人安装的危险系数就会因此提高，收费自然也就比较贵。

二、看楼栋

同样的户型，会分布在很多不同的楼栋里。下图所展示的 楼盘 鸟瞰图，以绿色箭头处楼栋右边的户型观湖效果是比较好的，楼层越高，视野也就越好，但其价格也相比黄色箭头处楼栋的户型要贵。

临街的楼栋会比较吵闹，楼栋周边如果有大量的空地，则不确定的因素比较多，后期如果施工，会对居住造成一定的影响。

三、看楼层户型平面图

很多的人买房，经常容易忽视这一点。其实看整层的户型平面分布图是很重要的，为什么这么说呢？我们一起来看看下图。

1、红色框框区域，2号房和3号房的 厨房 和厨房的窗户都是挨着的，做饭一般都会开窗通风，这样异味很容易飘散到隔壁的邻居家里；另外，这两户人家 卫生间 的窗户是对着的，互相可以看到，因此隐私得不到保护。

2、黄色框框处，这个户型的卧室挨着另一家的客厅，如果碰到晚上熬夜看电视的邻居，那你的居住质量将大大减低。

3、绿色框框和蓝色框框所示处，阳台和飘窗几乎都挨着，可以互相看到人们在此处的活动。小偷若是去3号房偷东西，还能直接从飘窗跨到4号房的阳台去，这影响到我们的安全问题。

这里，无论你选哪个房，都不会太好，分布在两边的1号房和4号房，稍微要比2号房和3号房要好一点。

下图的户型平面图布局就比上图好太多，但也存在隔壁的客厅挨着另一家的卧室的情况，这个通常是比较难避免的。1号房和4号房其客厅的噪音虽然会影响到隔壁，但它们在各个方面却能不受到2号房和3号房的影响。

2号房和3号房的厨房和卫生间处的阳台虽然是挨着的，但是中间有一堵承重墙隔开，互相看不到，私密性强。所以这里选1号房和4号房是的，其次2号房和3号房也不错。

除了要看上述讲的几个方面以外，还要看下楼上或者楼下的平面户型图。不要楼上的客厅下就是你的卧室，那么晚上脚步声会很吵的；更不要你家的卧室上面对着的居然是别人家的卫生间，这样一旦卫生间堵塞漏水，倒霉的还是自己。

当然，像这样的 奇葩户型 极少，一般同一栋楼，户型几乎都是一样的。但是买房时，为了保险起见，还是注意看下比较好。