先抵押后出租，法院判决是否有效

执行手记:执行不动产时抵押权与租赁权冲突的处置

在执行不动产时，抵押权与租赁权冲突的处置需根据抵押权和租赁权设立的先后顺序判断，先抵后租的租赁关系不能排除执行，先租后抵的租赁权在符合条件下可阻却执行，恶意串通或未实际占有的租赁权不能排除执行。 具体如下：抵押权设立和租赁合同生效时间的确定抵押权设立时间：登记时设立。

江苏高院关于执行不动产时承租人主张租赁权的解答要点如下：抵押权/查封前已签订书面合同并占有使用的处置若被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同，且承租人实际占有使用不动产，法院在租赁期内带租拍卖。

结论 处置租抵并存不动产时，不可直接去除租赁。

《较高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但影响在先担保物权或其他优先受偿权实现的，人民法院应依法除去后拍卖，即“执行不破租赁”。

关键注意事项 占有时间的认定：若租赁合同签订后未实际交付商铺（如未办理交接手续），则无法对抗抵押权。例如，若甲公司在签订租赁合同后未将商铺交付邵某，而是直接抵押给银行，此时邵某的租赁权不得对抗抵押权。抵押权设立的标志：不动产抵押权以登记为设立要件。

抵押在先,租赁在后,如何执行

法律分析：依据我国的规定，在租赁期内拍卖房屋的，如果房屋租赁在前的，不影响租赁合同的效力，租赁抵押后的，租赁合同不能对抗抵押权。

在执行不动产时，抵押权与租赁权冲突的处置需根据抵押权和租赁权设立的先后顺序判断，先抵后租的租赁关系不能排除执行，先租后抵的租赁权在符合条件下可阻却执行，恶意串通或未实际占有的租赁权不能排除执行。 具体如下：抵押权设立和租赁合同生效时间的确定抵押权设立时间：登记时设立。

抵押在先租赁在后的法律规定抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

法拍房收房难?三种租赁属于无效

法拍房收房过程中，三种无效租赁情形可突破“买卖不破租赁”原则，具体包括先抵押后租赁且抵押权已登记、先查封后租赁、属于破产财产的房屋租赁。以下为详细分析：先抵押后租赁且抵押权已登记的房屋根据担保法司法解释，若抵押行为发生在租赁之前，且抵押权已办理登记手续，则后续签订的租赁合同对法拍房受让人不具有约束力。

法拍房交吉难的主要因素租赁关系阻碍 长租约问题：无论租约在抵押前或后签订，均可能阻碍收房。被执行人可能通过私自 *** 、出租给第三方或与亲友串通，拖延交吉。若租金已提前收取，买受人可能面临“房钱两失”的风险。

以下几种情况的房屋租约，买卖是可破租赁的。先抵押、后出租。先查封、后出租。属于破产财产的房屋。法律依据：《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人。