济南二手房交易流程（济南二手房出售信息）

2023-03-04 六尺法务案件

济南推二手房“带押过户”新模式：无须提前还贷无须垫付资金

8月17日，济南市委、市政府上午召开新闻发布会，围绕济南在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。

济南二手房交易注意事项

十项注意

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

济南推出二手房“带押过户”登记新模式，是否有利于二手房交易？

“带押过户”会有利于二手房的交易，因为这个方式可以直接缩短二手房的交易周期，同时也能够让购房者以更简单的方式来交易二手房。

某种程度上来说，在济南地区创新推出“带押过户”的二手房登记模式之后，其他城市也在争相学习济南的“带押过户”。之所以会出现这种情况，主要是因为很多地方的二手房交易行情并不好，这个措施可以直接提高当地的二手房的交易量，同时也能够进一步满足二手房购房者的居住需求。

“带押过户”会有利于二手房的交易。

“带押过户”是一种全新的登记方式，在进行二手房买卖的时候，买方和卖方不需要完全偿还二手房的个人住房贷款，同时可以直接通过交易过户的方式来转让房产。在这种情况之下，“带押过户”可以直接大大缩短二手房的交易周期，同时也会进一步激发当地的二手房的市场需求。

“带押过户”会降低二手房的交易难度。

因为二手房的交易本身非常复杂，所以二手房的交易会受到交易难度的影响。对于各个城市来说，如果能够进一步简化当地的二手房的交易流程的话，这个方式自然可以释放当地的说房的交易需求，同时也能够让更多的人积极主动询问二手房的市场价格。我们要知道二手房的交易行情会制定影响到当地的整体房地产行情，所以维护二手房交易量有着至关重要的作用，“带押过户”主动提高当地的二手房的交易量。

总的来说，很多城市相继会推出“带押过户”的二手房交易方式，这个方式也会极大激发楼市的交易活跃度，同时也能够让买房者用更简单的方式买到属于自己的房产。

无须提前还贷或垫付，济南宣布二手房"带押过户"，释放了什么信号？

这意味着很多城市会通过"带押过户"的方式来提振当地的房地产行情，"带押过户"的销售方式也会成为二手房的主流销售方式。

在购房者想要交易二手房的时候，因为二手房的交易流程非常复杂，交易难度也比较高，所以很多人并不会优先考虑购买二手房。对于各个地区的房地产行情来说，如果不能够有效提振二手房的交易热情的话，很多城市其实难以维护当地的房地产行情。在这种情况之下，很多城市不仅在努力鼓励大家买房，同时也在进一步解除买房的各种限制。有些地方会全面取消一手房的限购和限贷措施，有些地方会放宽二手房的购买要求。

这说明以后的二手房买卖会越来越简单。

之所以这样讲，主要是因为"带押过户"的销售方式可以直接让购房者省去办理贷款的环节。特别是对于那些没有完全偿还个人住房贷款的卖方来说，卖方在买卖房产之前根本就不需要全额偿还所有的个人住房贷款，只需要通过"带押过户"的方式来过户就可以了。

这也说明很多城市会模仿这种措施。

除了济南地区之外，因为这个模式已经得到了市场的检验和认可，很多购房者也会积极通过"带押过户"的方式来买二手房，所以这个方式会逐渐在其他城市推广。特别是对于二线城市和一线城市来说，因为这些地方的房价一般非常贵，很多卖房者没有完全偿还个人住房贷款，所以这个方式可以直接帮助当地省去繁琐的二手房交易流程。

总的来说，这个措施最主要的目的是为了提振各个地区的二手房的交易行情。在我们进一步关注一手房的交易情况之下，二手房的交易情况也会影响到很多城市的房价走势。