民法典房地产问题讲解，房屋买卖合同司法解释民法典？

2022-11-18 法务资讯司法

房屋买卖合同司法解释民法典？

1.将引言修改为：

“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”

2.将第三条修改为：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。

4.将第十五条修改为：

“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

5.将第十八条修改为：

“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

6.将第十九条修改为：

“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

7.将第二十六条修改为：

“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”

8.将第二十七条修改为：

“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”

9.条文顺序作相应调整。

民法典中房屋买卖的定义？

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条【买卖合同条款】买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

民法典398条讲解？

【第三百九十八条】

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一部分【条文主旨】

本条是关于乡（镇）村企业建设用地使用权不得单独抵押的规定。

第二部分【条文理解】

集体建设用地使用权，包括乡（镇）村企业建设用地使用权与乡（镇）村公益建设用地使用权。长期以来，我国房地产开发市场实行一级市场国家垄断，即要想进行房地产开发，或者使用国有土地，或者将集体土地征收为国有后再通出让给开发商进行开发，集体土地不能直接入市。集体土地除农地外，建设用地都有特定的用途，既不能改变特定用途，更不能流转。

如乡（镇）村企业建设用地使用权只能用于兴办乡镇企业，包括集体自己举办乡镇企业，以及与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业；乡（镇）村公益建设用地使用权则只能用于乡（镇）村公益设施、公益事业建设。

正因为集体建设用地使用权不能流转，《物权法》第183条才规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”

但应予注意的是，修改后的《土地管理法》对集体土地使用权作了区别规定，该法第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地,集体经济组织可以经过一定程序将其以出让、出租等方式进行处分,该程序是经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

经过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。该法所谓的集体经营性建设用地，主要是指符合一定条件的乡（镇）村企业建设用地使用权。

但该法第63条只是列举作为所有人的集体经一定程序可以出让、出资，并未明确是否可以设定抵押。我们认为，既然允许出让、出租，就应当认为可以设定抵押。

本条沿用《物权法》第183条的规定，未有变动。值得探讨的是，《民法典》第398条的规定显然与《土地管理法》第63条的规定不完全一致，根据特别法优于一般法的法律适用规则，应当优先适用《土地管理法》的规定，据此，符合一定条件的集体经营性建设用地是可以作为抵押财产的。

民法典关于国内房产的界定？

您好，能证明具有房屋产权的主要是房屋权属证书，房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。 2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。 3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。此外，新实施的《物权法》对于房屋权属证书与房屋登记行为有了不同于以前的规定。其中包括：房屋产权的设立、变更、转让和消灭，自记载于房屋登记簿时发生效力，房产证记载的事项，应当与房屋登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。